گاهی نیز کاربری ملک به مرور زمان تغییر کرده و ملک مسکونی به ملک تجاری یا اداری تغییر پیدا کرده است. در چنین مواردی مالک برای انتقال ملک، تخریب و نوسازی یا انجام امور شهرداری نیاز به گواهی پایان کار است.

شهرداری‌ها برای صدور گواهی پایان کار برای چنین ساختمان‌هایی، مالک را ملزم می‌کند که یک برگه تعهد نظارت با مهر و تایید یک مهندس ناظر تهیه کند، که به آن برگه استحکام بنا می‌گویند.

معمولا مالک نیز با پرداخت مبلغی به عنوان تعرفه نظارت و تهیه مدارک لازم استحکام بنا از مهندس ناظر تاییدیه را می‌گیرد و برای دریافت گواهی پایان کار به شهرداری مراجعه می‌کند. در برگه استحکام بنا مهندس ناظر تایید می‌کند که از ساختمان بازدید کرده است و استحکام ایستایی بنا را تایید می‌کند.

همانطور که اشاره کردیم بعضی از ساختمان‌ها به دلایل مختلفی مانند عدم نظارت مهندس ناظر یا تغییر کاربری و… فاقد گواهی پایان کار هستند. در این شرایط مالک برای هر تغییری در ملک مثل خرید و فروش یا انتقال سند و یا تخریب و نوسازی نیاز به گواهی پایان کار دارد.

شهرداری با توجه به قوانین خود و جهت رفع مسئولیت از سازمانش، از مالک می‌خواهد که یک برگه تاییدیه استحکام و ایستایی بنا را از یک مهندس ناظر تهیه کند که به آن برگه استحکام بنا می‌گویند. در چنین مواقعی مالک نیز با پرداخت مبلغی به عنوان هزینه تعرفه نظارت برگه استحکام را از یک مهندس ناظر می‌گیرد. طی برگه استحکام بنا مهندس ناظر اعلام می‌کند که از ساختمان بازدید کرده و استحکام و ایستایی آن مورد تاییدش است.

چناچه برای ساختمان اتفاقی بیفتد که به دلیل عدم ایستایی و استحکام آن باشد، مثلا ساختمان نشست کند و یا دیوار ساختمان دچار ریزش شود، مهندس ناظر که برگه استحکام بنا را امضا کرده مسئول است. بنابراین مهندس ناظر زمان امضای برگه استحکام بنا باید دقت زیادی به خرج دهد.

چناچه برای ساختمان اتفاقی بیفتد که به دلیل عدم ایستایی و استحکام آن باشد، مثلا ساختمان نشست کند و یا دیوار ساختمان دچار ریزش شود، مهندس ناظر که برگه استحکام بنا را امضا کرده مسئول است.

در چه مواردی برگه استحکام بنا نیاز است؟

به طور کلی در موارد زیر مالک با تهیه مدارک لازم استحکام بنا و پرداخت تعرفه نظارت اقدام به گرفتن برگه استحکام بنا می‌کند:

* قدیمی بودن ملک و فاقد پایان کار جهت اخذ گواهی پایان کار
* تغییر کاربری از مسکونی به اداری یا تجاری ، مسکونی به کارگاه مسکونی، مسکونی به آموزشی و هر نوع تغییر کاربری که با کاربری پایان کار قبلی مغایر باشد.
* اضافه کردن اشکوب، اضافه و توسعه به بنای قبلی یا حتی حذف طبقه و کسر از بنای قبلی.
* تغییراتی که هنگام بازسازی ساختمان یا تغییرات داخلی آن رخ می‌دهد مانند جابجایی دیوارها، حذف ستون
* ریزش یا تخریب بخشی از بنای قدیمی
* عدم انطباق وضع موجود با نقشه‌های مصوب سازه و یا معماری
* تشخیص مهندس ناظر
* فوت و یا انصراف مهندس ناظر قبلی املاک در حال ساخت یا رها شده (شامل همه املاک که شروع به کار از شهرداری گرفته‌اند می‌شود
* تعویض مهندس ناظر
* تمدید و یا ابطال پروانه ساخت
* اخذ مجوز برای دایر کردن مهد کودک، مدرسه، خانه سالمندان، دانشگاه ،آموزشگاه، باشگاه و مکان ورزشی

گردش کار هنگام دریافت برگه استحکام بنا چیست؟

* بازدید اولیه توسط مهندس ناظر دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی
* اخذ مدارک لازم استحکام بنا از مالک توسط ناظر برای تشکیل پرونده
* تهیه گزارش بازدید از محل و ثبت آن در دفاتر خدمات الکترونیک شهر توسط ناظر
* اخذ برگه استحکام بنا با امضا و مهر توسط ناظر و گواهی امضا مالک یا وکیل مالک در دفتر اسناد رسمی ( مجوز شروع عملیات استحکام )
* تحویل برگه استحکام بنا به همراه گزارش پایان کار تنظیم شده توسط ناظر به دفتر خدمات الکترونیک جهت ثبت در سیستم
* اخذ مالیات بر ارزش افزوده از مالک پرونده
* تحویل برگه سبز اتمام عملیات ساختمانی توسط ناظر به مالک

برگه استحکام بنا برای مواردی مثل اضافه کردن اشکوب، اضافه و توسعه به بنای قبلی یا حتی حذف طبقه و کسر از بنای قبلی لازم است.

مهندس ناظر برای تایید برگه استحکام بنا از ساختمان چه بازدیدهایی باید انجام دهد؟

* بررسی مدارک لازم استحکام بنا و بررسی ایستایی و استحکام ساختمان با توجه به مدارک و شواهد موجود که شامل نقشه‌های وضع موجود است.
* در صورت نیاز دستور انجام آزمایش‌های مربوطه صادر و به مالک ابلاغ شود. گاهی مهندس ناظر برای امضای برگه استحکام بنا لازم می‌داند که آزمایش‌هایی انجام شود.
* بازدید از محل چاه‌های موجود در ساختمان، حوادث بسیاری در مورد چاه‌های ساختمان مشاهده شده است.
* بررسی محل‌های خروج آب باران از ساختمان و بازدید از پشت‌بام و کلیه محل‌های ساختمان. هرگونه شکست دیوار، شکست سقف، ترک و ریزش باید به طور دقیق مورد بررسی مهندس ناظر قرار بگیرد. همانطور که اشاره شد در صورتی که مشکلی برای بنا به دلایل عدم ایستایی و استحکام بنا ایجاد شود، مهندس ناظر که گواهی استحکام بنا را امضا کرده باید پاسخگو باشد.
* پله‌ها، نرده‌ها، جان‌پناه‌ها، پنجره‌ها و در‌ها حتما باید دقیق و اصولی مورد بررسی قرار بگیرد.
* در املاک تخلیه نیز باید در ورودی، نرده‌های حفاظ، سیم‌هی برق، لوله‌های آب، شیرآلات، لوله‌های گاز باید دقیق بررسی و نظارت شود.
* انواع سنگی که در ساختمان به کار رفته مثل سنگ‌های آب‌چکان، سنگ‌های قرنیز پشت‌بام و سنگ‌های نما لازم است که مورد بازرسی قرار بگیرد. و در صورت مشاهده هرگونه علامت و تغییر رنگ و شل شدن یا افتادگی، مهندس ناظر باید مالک را وادار به رفع نواقص و عیب‌های بنا کند و تا زمان رفع نواقص از امضای برگه استحکام بنا خودداری کند.

مدارک لازم برگه استحکام بنا چیست ؟

مالک ساختمان برای دریافت برگه استحکام بنا باید مدارک لازم استحکام بنا را تهیه و به مهندس ناظری که قرار است استحکام و ایستایی ملک را بررسی و گواهی را امضا کن ارائه دهد.

مدارک لازم استحکام بنا شامل:

* پایان کار قبلی
* عکس وضعیت موجود
* کپی سند
* کپی مدارک شناسایی مالک یا وکیل او

محاسبه تعرفه نظارت مهندس ناظر برای تایید و امضای برگه استحکام بنا چگونه است؟

قطعا باید به مهندس ناظر برای بررسی و تایید استحکام بنا مبلغی به عنوان تعرفه نظارت پرداخت کرد. تعرفه نظارت خدمات مهندسی هر ساله تغییر می‌کند، بنابراین تعرفه نظارت با توجه به نرخ مصوب همان سال که نظام مهندسی اعلام می‌کند، محاسبه می‌شود. در حال حاضر، در سال ۱۳۹۸ تعرفه نظارت مهندس ناظر برای هر ساختمان متری ۳ هزار تومان است.

تعرفه نظارت خدمات مهندسی هر ساله تغییر می‌کند، بنابراین تعرفه نظارت با توجه به نرخ مصوب همان سال که نظام مهندسی اعلام می‌کند، محاسبه می‌شود. در حال حاضر، در سال ۱۳۹۸ تعرفه نظارت مهندس ناظر برای هر ساختمان متری سه هزار تومان است.

پایان کار چیست؟

بعد از تمام شدن عملیات ساختمان‌سازی، در صورتی که ملک مورد تایید شهرداری باشد و مواردی مثل خلافی، بدهی و از همه مهم‌تر برگه استحکام بنا داشته باشد، شهرداری گواهی با عنوان پایان کار به مالک ارائه می‌دهد. این گواهی پایان عملیات ساختمانی را تایید می‌کند. اگر ملک گواهی پایان کار نداشته باشد مالک نمی‌تواند ملک را بفروشد، سند را به نام خود یا دیگری بزند.

مالک باید به شهرداری درخواست صدور گواهی پایان کار بدهد تا با بازدید مامور و کارشناس فنی مشخص شود که مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است.

پس از تایید مطابقت بنا با پروانه ساختمان و نقشه صادر شده توسط کارشناس شهرداری و محرز شدن رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری در یک فرآیند فنی و اداری، اقدام به صدور پایان کار ساختمان با توجه به شناسنامه فنی ملک می‌کند.

بدون داشتن گواهی پایان کار مالکیت زیر سوال است و به صورت قانونی نمی‌تواند ملک را به فروش برساند.

گاهی اوقات که ساختمان‌هایی که گواهی پایان کار به دلایل مختلفی مثل خلافی ندارند، ملک را به صورت وکالتی با مبلغی پایین‌تر از عرف منطقه به فروش می‌رسانند که البته ریسک زیادی برای خریدار به دنبال دارد.

به دلایل زیر باید مالک و یا سازند ساختمان گواهی پایان کار بگیرد:

* پایان کار پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است.
* گواهی پایان کار به مالکان ساختمان یا وکیل قانونی آنها ارائه می‌شود.
* زمانی که فروشنده یا سازنده ملک به تعهد خود جهت اخذ پایان کار اقدام نکند می‌توان از طریق مراجع قانونی، مالک یا سازنده را مجبور به دریافت گواهی پایان کار کرد.
* برای هر نوع نقل و انتقال در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی نیاز به پایان کار وجود دارد.
* در گواهی پایان کار باید مشخصات کامل ساختمان مانند متراژ عرصه و اعیان، طبقات ساختمان با مشاعات و کاربری‌های اجزای ساختمان و… درج شود.
* صدور سند مالکیت مجزا برای هر واحد از ساختمان فقط با گواهی پایان کار امکان‌پذیر است.
* تا وقتی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست.

تا وقتی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست.

هزینه‌های مربوط به گواهی پایان کار چگونه محاسبه می‌شود و به عهده کیست؟

برای دریافت گواهی پایان کار باید هزینه پرداخت شود که به صورت زیر است:

* هزینه گواهی پایان کار بستگی به کاربری ملک، متراژ زمین، تعداد طبقات و … دارد.
* هزینه‌های مربوط به دریافت گواهی پایان کار با صاحب سند و مالک است.

مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار

* اصل و کپی سند مالکیت
* اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی مالک
* درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
* اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
* اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
* ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
* اصل و کپی پروانه ساختمانی
* نقشه معماری ملک دارای مهر شهرداری منطقه به همراه CD
* گواهی عدم خلاف قبلی در صورت وجود

آنجلو سرامیکا